Có nên đầu tư bất động sản khi lạm phát tăng không?

Khía cạnh đầu tư đáng lo ngại nhất là lạm phát vì nó có tác động đáng kể đến các vấn đề về lãi và lỗ của nhà đầu tư. Đặc biệt là lúc lạm phát đẩy giá nhà tăng cao, có nên mua nhà, đầu tư bất động sản lúc này?

Lạm phát là gì? 

Lạm phát (Inflation) là sự tăng mức giá chung một cách liên tục của hàng hóa và dịch vụ theo thời gian và sự mất giá trị của một loại tiền tệ nào đó. Khi mức giá chung tăng cao, một đơn vị tiền tệ sẽ mua được ít hàng hóa và dịch vụ hơn so với trước đây, do đó lạm phát phản ánh sự suy giảm sức mua trên một đơn vị tiền tệ. 

Hiểu một cách đơn giản lạm phát chính là sự mất giá trị của đồng tiền, khiến cuộc sống tại nơi xảy ra lạm phát gặp nhiều khó khăn hơn. Đó là khi dù bạn chỉ cần mua một món đồ cơ bản như bánh mì, lon nước hay mỗi chiếc áo,… cũng phải mang cả bao tiền mới chi trả đủ.

Điển hình cơ bản nhất là đất nước Venezuela, nơi có tỷ lệ lạm phát mới cập nhật lên đến 440%. Cuộc khủng hoảng tỷ giá hối đoái thường xuyên xảy ra là nguyên nhân chính cho sự gia tăng giá cả một cách “tàn khốc”, tác động tiêu cực đến đất nước trong nhiều năm qua.

Bất động sản giai đoạn lạm phát tăng cao

Trong thời kỳ lạm phát, nhìn chung tất cả các hàng hóa và dịch vụ đều có xu hướng tăng giá.

Bất động sản là một khoản đầu tư tuyệt vời vì nó tạo ra doanh thu từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm: cho thuê căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, mua bán nhà và đất đai. Chìa khóa thành công là mua bất động sản phù hợp và phải được bán vào đúng thời điểm. Các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận đáng kể ngay cả khi lạm phát tăng nếu họ có tầm nhìn rộng và nhạy.

Như đã đề cập ở trên, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, phục vụ cho cả 3 nhu cầu: ổn định chỗ ở, kinh doanh và đầu tư. Vì vậy, nếu chỉ xét tới yếu tố lạm phát, thay vì nắm tiền, thì vẫn nên mua bất động sản.

Song, nhược điểm khi bạn chọn kênh đầu tư bất động sản là tính thanh khoản không cao. Để thu hồi được vốn và tìm được người mua đúng với giá mong đợi, thời gian trung bình cho quá trình này thường lên đến vài tháng.

Yếu tố “lãi suất” cần được quan tâm hàng đầu

Tuy nhiên, chúng ta cần phải nhìn nhận vấn đề đa chiều, khi lạm phát tăng cao, một yếu tố sẽ tăng cao tương ứng đó chính là LÃI SUẤT.

Lãi suất (Interest rate), là chi phí của việc giữ tiền (chi phí cơ hội khi bỏ qua một cơ hội đầu tư) hay là chi phí của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay nào đó trong một đơn vị thời gian (tháng, năm), là tỷ lệ mà theo đó tiền lãi được người vay trả cho việc sử dụng tiền mà họ vay từ một người cho vay. 

Ví dụ: Bạn vay ngân hàng 100 triệu đồng với lãi suất 5%/ năm. Điều đó đồng nghĩa bạn phải phải trả thêm cho ngân hàng 100.000.000 x 5% = 5.000.000 đồng mỗi năm.

Theo Lý thuyết Fisher cho thấy, mức lãi suất danh nghĩa sẽ bằng tổng kỳ vọng lạm phát và lãi suất thực. Để đảm bảo mức lãi suất thực, khi lạm phát tăng, lãi suất danh nghĩa cũng sẽ tăng theo. Điều này sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động đầu tư và chỉ tiêu.

Lãi suất là một yếu tố tác động rất lớn đến thị trường BĐS vĩ mô, lãi suất giảm, cả họ BĐS được nhờ, nhà nhà làm môi giới BĐS. Nhưng khi lãi suất tăng cao, thì là một thảm họa cho toàn bộ lĩnh vực BĐS.

Vì sao lại như vậy? 

Tác động của Cầu

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, vì vậy, đối với các căn nhà thông thường, khoảng 50% khách hàng sẽ cần vay ngân hàng để đủ tiền mua nhà, thậm chí với các Dự án lớn có đến 70%-80% người mua nhà cần vay ngân hàng.

Và khi đi vay, ngân hàng thường sẽ cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà. Như vậy, lãi suất sẽ là chi phí rất lớn tác động đến quyết định mua nhà.

Như vậy so với đầu năm, người vay phải trả thêm 7 triệu tiền lãi/ hàng tháng.

Việc gia tăng chi phí này sẽ làm người dân chùn bước trước quyết định mua nhà.

Hơn nữa, khi lãi suất tăng, ngân hàng sẽ thẩm định nguồn thu nhập trả nợ của người vay khắt khe hơn, nên sẽ ít người được duyệt vay để mua nhà hơn.

Đồng thời lãi suất tăng cao cũng khiến các khoản tiết kiệm Ngân hàng hấp dẫn hơn, nên người dân sẽ tăng cường việc gửi tiền Ngân hàng (ít rủi ro) thay vì đầu tư bất động sản (cực kỳ mạo hiểm). Từ đó, làm sụt giảm nhu cầu bất động sản và cầu giảm thì giá giảm.

Tác động của Cung

Đối với nguồn nhà ở đã có sẵn: Nếu chủ nhà cũng đang đi vay, lãi suất tăng cao sẽ gây áp lực tài chính, từ đó họ phải bán bớt BĐS để trả nợ Ngân hàng (ngộp bank);

Từ đó làm tăng cung BĐS è ai cũng tranh nhau bán để kịp trả nợ Ngân hàng thì từ đó sẽ làm giá giảm sâu (cắt lỗ).

Đối với các dự án do Chủ đầu tư xây mới: cũng giống như người mua nhà, CĐT thường sử dụng vốn vay rất lớn để triển khai dự án, bao gồm:

• Tiền mua đất (thường tài trợ 30-50% từ phát hành Trái phiếu);
• Tiền san lấp mặt bằng, xây hạ tầng kỹ thuật (thường từ 50-60% vốn vay ngân hàng);
• Tiền xây dựng thô (khoảng 20-30% vốn vay Ngân hàng)

Vì vậy, khi lãi suất tăng cao, tất cả các bước hình thành nên dự án đều sẽ bị đội chi phí. từ đó CĐT phải tăng giá bán hoặc giảm lợi nhuận của dự án → Giảm cung nhưng làm Bất động sản sẽ khó bán khó hơn, thanh khoản kém.

Lời kết

Như vậy, lạm phát tăng thường sẽ làm các Ngân hàng trung ương tăng lãi suất, và nếu chỉ xét tác động của Lãi suất đến Cung – Cầu, thì nhìn chung sẽ làm thị trường BĐS khủng hoảng, giảm giá và thanh khoản kém.