Người Việt Nam từ xưa đến nay vẫn luôn có tâm lý “an cư lạc nghiệp” và coi bất động sản là kênh trú ẩn tài sản an toàn nhất. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất của kênh đầu tư này chính là yêu cầu về vốn. Để sở hữu một miếng đất hay một căn hộ cho thuê, bạn cần trong tay vài tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng. Đây có thể là một con số quá xa vời với phần lớn sinh viên hay những người mới đi làm.
Nhưng đừng vội nản lòng. Thị trường tài chính hiện đại đã sinh ra một công cụ tuyệt vời giúp bạn sở hữu những tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn 5 sao chỉ với số vốn bằng một ly cà phê. Đó chính là REITs (Real Estate Investment Trusts). Hãy cùng FES Academy mổ xẻ cấu trúc và tiềm năng của loại tài sản thú vị này nhé.
REITs là gì?
Hãy tưởng tượng REITs hoạt động như một quỹ góp vốn chung. Thay vì một mình bạn phải bỏ ra 1000 tỷ để xây dựng một tòa cao ốc văn phòng cho thuê, một công ty sẽ đứng ra huy động vốn từ hàng ngàn nhà đầu tư nhỏ lẻ. Công ty này dùng số tiền đó để mua, xây dựng và vận hành các bất động sản sinh lời. Lợi nhuận thu được từ tiền cho thuê nhà, phí quản lý… sẽ được chia lại cho các nhà đầu tư dưới dạng cổ tức.
Về cơ bản, khi mua chứng chỉ quỹ REITs, bạn đang gián tiếp sở hữu một phần của các bất động sản thương mại sầm uất mà không cần phải lo lắng về việc đi tìm khách thuê, bảo trì thang máy hay thu tiền nhà mỗi tháng. Trong chương trình CFA, REITs được xếp vào nhóm Alternative Investments (Đầu tư thay thế), một mảnh ghép quan trọng giúp đa dạng hóa danh mục ngoài cổ phiếu và trái phiếu truyền thống.
Tại sao REITs lại hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân?
Điểm hấp dẫn của REITs nằm ở tính thanh khoản. Nếu bạn mua một miếng đất, khi cần tiền gấp, bạn có thể mất vài tháng, thậm chí cả năm để tìm người mua và hoàn tất thủ tục sang tên. Nhưng với REITs, vì chúng được giao dịch trên sàn chứng khoán, bạn có thể bán và thu tiền về tài khoản chỉ trong vài giây.
Hơn nữa, theo quy định tại hầu hết các quốc gia (như Mỹ), để được hưởng ưu đãi thuế, các quỹ REIT bắt buộc phải chia ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Điều này biến REITs trở thành kênh đầu tư tạo dòng tiền thụ động cực kỳ ổn định, thường cao hơn lãi suất ngân hàng và cổ tức của các công ty thông thường.
Phân loại REITs
REITs thường được phân biệt thành 3 loại chính:
- Equity REITs (REITs Cổ phần): Đây là loại phổ biến nhất. Quỹ sẽ trực tiếp sở hữu và vận hành các bất động sản tạo ra thu nhập. Lợi nhuận của họ đến chủ yếu từ tiền thuê nhà.
- Mortgage REITs (mREITs – REITs Thế chấp): Quỹ này không mua nhà, mà họ cho các chủ bất động sản vay tiền hoặc mua lại các khoản nợ thế chấp. Lợi nhuận của họ đến từ lãi suất cho vay.
- Hybrid REITs: Sự kết hợp của cả hai loại trên.
Việc hiểu rõ mình đang nắm giữ loại REITs nào là cực kỳ quan trọng, vì Equity REITs sẽ tăng trưởng tốt khi kinh tế đi lên (giá thuê nhà tăng), trong khi Mortgage REITs lại cực kỳ nhạy cảm với sự biến động của lãi suất ngân hàng.
Chiến lược đầu tư và rủi ro cần lưu ý
Mặc dù nghe có vẻ rất hấp dẫn, nhưng đầu tư REITs cũng tiềm ẩn những rủi ro đặc thù cần nhận diện. Rủi ro lớn nhất chính là lãi suất. Bất động sản là ngành sử dụng đòn bẩy tài chính cao, và REITs thường được coi là tài sản thay thế cho trái phiếu (do trả cổ tức cao). Do đó, khi Ngân hàng Trung ương tăng lãi suất, giá chứng chỉ quỹ REIT thường có xu hướng giảm.
Chiến lược khôn ngoan khi đầu tư REITs là nhìn vào FFO (Funds From Operations) thay vì chỉ nhìn vào P/E hay EPS như cổ phiếu thường. Đây là chỉ số chuyên biệt dùng để đo lường hiệu quả hoạt động của REITs. Ngoài ra, việc lựa chọn lĩnh vực bất động sản cũng rất quan trọng. Trong khi REITs bán lẻ có thể gặp khó khăn vì thương mại điện tử, thì REITs về kho bãi hay trung tâm dữ liệu lại đang bùng nổ trong kỷ nguyên số.
Kết luận
REITs đã thực sự mở ra một cánh cửa rộng lớn, giúp nhà đầu tư cá nhân có thể bước chân vào thị trường bất động sản thương mại mà không cần nắm trong tay số vốn khổng lồ. Với những ưu điểm vượt trội về tính thanh khoản, dòng tiền cổ tức đều đặn và khả năng chống lạm phát, đây xứng đáng là một mảnh ghép quan trọng trong danh mục đầu tư đa dạng hóa của bất kỳ ai hướng tới tự do tài chính.
Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm với rủi ro. Việc đầu tư vào REITs đòi hỏi bạn không chỉ quan sát thị trường bất động sản mà còn phải nhạy bén với các biến số vĩ mô như lãi suất và chu kỳ kinh tế. Hãy coi REITs là một công cụ dài hạn để tích sản thay vì một xu hướng đầu cơ ngắn hạn. Việc trang bị kiến thức vững chắc về định giá và phân tích dòng tiền sẽ là chìa khóa để bạn chọn lọc được những quỹ REITs chất lượng, biến chúng thành “gà đẻ trứng vàng” bền vững cho danh mục của mình.
Xem thêm các bài viết: Thông tin CFA, Tin tức thị trường, Tổng hợp công thức CFA, Đăng ký thi CFA, Thư viện đầu tư
