Hầu hết những ai quan tâm đến các gói tín dụng hoặc khoản vay tại các tổ chức tài chính cũng đã từng nghe qua về khái niệm room tín dụng. Thuật ngữ này xuất hiện từ khoảng năm 2011 và là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực ngân hàng. Vậy “room tín dụng” là gì và tác động của “nới room tín dụng” ra sao? Hãy cùng FES tìm hiểu thật chi tiết trong bài viết dưới đây.
Room tín dụng là gì?
Nguồn gốc của thuật ngữ “room tín dụng” được bắt nguồn từ nghĩa đen của khái niệm room – căn phòng, chỉ phạm vi,sức chứa. Giới hạn của căn phòng chính là diện tích, sức chứa của căn phòng. Từ đó có thể hiểu “room tín dụng” là giới hạn cho vay của các ngân hàng – giới hạn cấp tín dụng của ngân hàng.
Giới hạn cấp tín dụng là khả năng của ngân hàng (bên cho vay) trong phạm vi tài chính nhất định, thỏa thuận, cam kết cung cấp nguồn tài chính cho bên vay. Giới hạn cấp tín dụng của từng ngân hàng phụ thuộc vào vốn tự có của ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác.
“Room tín dụng được hiểu là giá trị cho vay tối đa của Ngân hàng thương mại (NHTM), được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) ấn định từ đầu năm, được áp dụng như một công cụ kiểm soát tín dụng từ năm 2011 để thực hiện các mục tiêu quản lý kinh tế.”
Ví dụ:
Đầu năm 2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng X là 9%. Ngân hàng X có quy mô tín dụng là 10.000 tỷ đồng. Vậy trong năm 2022, ngân hàng X được cấp tín dụng tối đa là: 10.000 x 109% = 10.900 tỷ đồng.
Nới room tín dụng là gì?
Hết room tín dụng – Cạn room tín dụng là thuật ngữ được sử dụng để chỉ tình huống khi ngân hàng đã sử dụng hết giới hạn tín dụng được quy định trước đó bởi NHNN và không thể tiếp tục cho vay.
Nới room tín dụng ngân hàng hiểu đơn giản là việc NHNN tăng mức giới hạn cho vay của NHTM. Khi hết room tín dụng thì NHTM không thể tiếp tục cho vay. Lúc đó, các NHTM có thể yêu cầu NHNN nới room tín dụng. Việc này sẽ phụ thuộc vào kết quả rà soát và kiểm tra của NHNN. Nếu được chấp thuận, NHTM có thể cho vay vượt quá giới hạn tín dụng được quy định.
Điều này được coi là một tín hiệu tích cực cho các lĩnh vực bất động sản và chứng khoán bởi vì cơ hội phát triển của họ sẽ lớn hơn, có cơ hội phục hồi lại sau giai đoạn lợi nhuận bị suy thoái.
Tác động của nới room tín dụng
Room tín dụng giúp đảm bảo cho hoạt động ngân hàng diễn ra một cách an toàn, hiệu quả, là nền tảng cho việc tăng trưởng tín dụng bền vững. Nới room tín dụng có thể gây ra các tác động cả về mặt tích cực lẫn tiêu cực.
Nếu ngân hàng được nới room tín dụng thì các cá nhân và doanh nghiệp sẽ được tiếp cận vốn tốt hơn, tăng khả năng vay vốn và đầu tư kinh doanh. Bên cạnh đó là tăng nhu cầu tiêu dùng. Đây là điều hiển nhiên, bởi khi vay được nhiều tiền, người tiêu dùng sẽ dễ dàng hơn trong việc chi tiêu.Khi mà tất cả đều đang bị tắc lại, máu không bơm được cho nền kinh tế, và khi NHNN nới room tín dụng có nghĩa là một lượng máu tiếp theo được bơm vào nền kinh tế. Qua đó có thể thấy, việc NHNN nới room tín dụng cũng giống như một liều “doping” cho nền kinh tế, giúp tăng nhu cầu tiêu dùng và kích thích tăng trưởng nền kinh tế.
Song, nới room tín dụng cũng có thể dẫn đến tình trạng lạm phát. Khi có quá nhiều tiền trong nền kinh tế, giá cả sẽ tăng cao do sự gia tăng nhu cầu tiêu dùng, gây ảnh hưởng đến nền kinh tế và mức sống của người dân. Cùng với đó là tăng rủi ro tín dụng nếu ngân hàng cho vay quá nhiều tiền. Nếu các khoản vay không được trả đúng hạn, ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro tín dụng cao và ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính của họ.
Liệu đây có phải là “Cơn mưa rào” cho thị trường Bất động sản
Trong bối cảnh thị trường Bất động sản bị sốt nóng những năm qua, cùng với việc chỉ 8 tháng đầu năm 2022 hệ thống Ngân hàng đã đạt tăng trưởng tín dụng 9,91%/14%, đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về việc nguồn vốn vay đang tập trung quá nhiều vào lĩnh vực Bất động sản.
Thông thường các khoản vay sản xuất kinh doanh có kì hạn ngắn hơn BĐS, đáo hạn hàng năm và tăng trưởng có giới hạn, chỉ có BĐS là khoản vay có kì hạn dài, giá trị lớn, khó tất toán hàng năm nên sẽ ăn hết vào room tín dụng.
Việc dừng cấp room tín dụng mới từ Tháng 6 là một động thái đúng đắn để kìm hãm sự sốt ảo của BĐS. Ngay lập tức, chính sách này đã làm thị trường BĐS rơi vào trạng thái ảm đạm.
Như vậy, việc cấp mới 457.000 tỷ đồng để giải ngân từ đây đến cuối năm, có phải là cứu cánh cho thị trường BĐS?
Hạn mức nới room được xác định sẽ ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất-kinh doanh, và đặc biệt là gói hỗ trợ lãi suất 2% trị giá 40.000 tỷ của Chính phủ nên hạn mức còn lại cho BĐS sẽ không là bao (chỉ tính riêng các dự án của Vingroup, Novaland, Masterise đã có thể hấp thụ hết phần tín dụng tăng thêm này chứ đừng nói đến toàn thị trường BĐS).
Hạn mức nới room không chỉ áp dụng cho khoản vay mới hoàn toàn, mà còn phải giải quyết cho khoảng 326.000 tỷ ứ đọng từ Tháng 6 đến nay, phải ưu tiên giải quyết trước.
Bên cạnh room, lãi suất cũng là một điều đáng lưu ý, vì việc cho vay khó khăn nên từ đầu năm đến nay, lãi suất vay đã tăng khoảng 2-2,5%/năm (từ 7% lên 9,5%/năm) và dự kiến sẽ tiếp tục tăng 0,5-1% đến cuối năm, tức chi phí lãi vay đã tăng hơn 40%.
Chưa kể gần như tất cả các khoản vay dài hạn tại NHTM chủ yếu chỉ cố định và ưu đãi lãi suất từ 1 đến 3 năm đầu, các năm sau sẽ thả nổi và lãi suất sẽ rất cao- khoảng 12-13%/năm.
Điều này gây khó khăn cho cả người mua ở và đặc biệt là nhà đầu cơ vì nếu không bán được sớm, họ phải chịu khoản lãi Ngân hàng rất lớn.
Trong giai đoạn siết room, thị trường đã xuất hiện cắt lỗ tại nhiều nơi và Bộ phận thẩm định Ngân hàng cũng biết điều đó: Làm tăng rủi ro nếu NHTM tiếp tục nhận thế chấp BĐS, vì vậy họ sẽ hạn chế cho vay lĩnh vực này, hoặc giảm tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ thực tế (LTV-Loan to Value), từ đó giảm giá trị vay cho lĩnh vực BĐS.
Như vậy, vì những lý do trên, có lẽ rằng việc nới room tín dụng chỉ như cơn mưa phùn, nhỏ giọt và ít tác động vào cơn đại hạn BĐS đang diễn ra.
Lời kết
Vừa rồi là những chia sẻ về room tín dụng và quan điểm về thị trường bất động sản năm 2022. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn có cái nhìn tổng quan hơn về lĩnh vực tài chính – ngân hàng và thị trường bất động sản.
